Notion de « modification substantielle »
L’article L752-6 du Code de commerce prévoit l’obligation d’obtenir une AEC en CDAC lorsque des critères sont réunis. Une nouvelle AEC doit être obtenue en CDAC lorsque ces critères sont substantiellement modifiés.
Il y a 3 critères, qui en cas de « modification substantielle », justifient une nouvelle AEC :
- Aménagement du territoire :
- La localisation du projet et son intégration urbaine ;
- La consommation économe de l’espace, notamment en termes de stationnement ;
- L’effet sur l’animation de la vie urbaine, rurale et dans les zones de montagne et du littoral ;
- L’effet du projet sur les flux de transports et son accessibilité par les transports collectifs et les modes de déplacement les plus économes en émission de dioxyde de carbone ;
- Développement durable :
- La qualité environnementale du projet, notamment du point de vue de la performance énergétique, du recours le plus large qui soit aux énergies renouvelables et à l’emploi de matériaux ou procédés éco-responsables, de la gestion des eaux pluviales, de l’imperméabilisation des sols et de la préservation de l’environnement ;
- L’insertion paysagère et architecturale du projet, notamment par l’utilisation de matériaux caractéristiques des filières de production locales ;
- Les nuisances de toute nature que le projet est susceptible de générer au détriment de son environnement proche.
- Protection des consommateurs :
- L’accessibilité, en termes, notamment, de proximité de l’offre par rapport aux lieux de vie ;
- La contribution du projet à la revitalisation du tissu commercial, notamment par la modernisation des équipements commerciaux existants et la préservation des centres urbains ;
- La variété de l’offre proposée par le projet, notamment par le développement de concepts novateurs et la valorisation de filières de production locales ;
- Les risques naturels, miniers et autres auxquels peut être exposé le site d’implantation du projet, ainsi que les mesures propres à assurer la sécurité des consommateurs.
Le législateur ne précise pas ce qu’il faut comprendre par « modification substantielle ».
On estime qu’une « modification substantielle » est un changement notoire du projet économique affectant, par exemple, en ce qui concerne l’aménagement du territoire, l’animation de la vie urbaine, soit l’impact sur la zone de chalandise.
Un projet commercial portant sur une activité non alimentaire, justifiant d’un impact minimal sur la zone de chalandise, qui serait modifié de telle sorte que 100% du projet deviendrait de l’activité alimentaire aurait obligatoirement un impact sur l’étude de chalandise jointe au dossier de demande d’AEC. De fait, la modification serait substantielle.
Moins de 50% de modification de la nature des surfaces de vente n’aurait pas, à notre avis, pour effet de modifier substantiellement le projet économique initial.
L’article L752-15 du Code de commerce prévoit également qu’une nouvelle AEC sera obligatoire lorsque la nature des surfaces de vente est substantiellement modifiée.
Sur ce dernier point, la difficulté d’appréciation est la même : nous ne savons pas ce que signifie « substantielle » et à quoi cela correspond en matière de modification de la nature des surfaces de vente. Aucune jurisprudence n’existe pour l’instant. L’exemple plus haut nous semble applicable.
A la lecture des textes, il apparaît qu’une augmentation/diminution non substantielle de la surface de vente soit possible sans nouvelle AEC, de même qu’une modification non substantielle de la nature de la surface de vente.
Exemples :
- Pour un projet initial de 1.000 m² de surface de vente, il serait possible d’augmenter cette surface de 300m² sans nouvelle AEC.
- Pour un projet de 1.000 m² de surface non alimentaire, il serait possible de le modifier en prévoyant 350m² de surface alimentaire et 650 m² non alimentaire sans nouvelle AEC.
Enfin, la loi PINEL supprime toutes références au changement d’enseigne. Ce qui signifie qu’un changement d’enseigne n’est pas une « modification substantielle ». Dans ces cas, une nouvelle AEC n’est pas requise.